BİRDEN FAZLA PAYDAŞIN ÖNALIM HAKKINI KULLANMASI HALİNDE SATIŞA KONU PAYIN PAYLAŞTIRILMASI

Paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer paydaşlar bakımından yasal önalım hakkı gündeme gelmektedir.

Uygulamada özellikle birden fazla paydaşın aynı satış işlemine karşı önalım hakkını kullanması halinde, satışa konu payın hangi oranda ve kimin adına tescil edileceği önemli bir uyuşmazlık konusu oluşturmaktadır.

Bu noktada Yargıtay'ın yerleşik içtihadı oldukça açıktır: Birden fazla paydaşın aynı satışa ilişkin önalım hakkını kullanması halinde, satışa konu pay, önalım hakkını kullanan paydaşlar arasında mevcut pay oranlarına bakılmaksızın eşit olarak paylaştırılır.

Dolayısıyla paydaşların taşınmazdaki mevcut paylarının büyüklüğü, önalım hakkının kullanılmasından sonra satışa konu paydan elde edecekleri pay oranını belirleyen bir ölçüt değildir.

1. Önalım Hakkının Hukuki Niteliği

Önalım hakkı, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer paydaşlara satılan payı öncelikle satın alma imkânı sağlayan bir haktır.

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesinin 26.10.2017 tarihli, 2017/1536 Esas ve 2017/1371 Karar sayılı kararında önalım hakkı, paydaşlardan birinin payını üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir hak olarak tanımlanmıştır.

Benzer şekilde Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 15.05.2013 tarihli, 2013/6205 Esas ve 2013/8558 Karar sayılı kararında da önalım hakkının, payın üçüncü kişiye satılması halinde diğer paydaşa o payı öncelikle satın alma hakkı verdiği belirtilmiştir.

2. Birden Fazla Paydaşın Önalım Hakkını Kullanması

Asıl önem taşıyan husus, aynı satış işlemine karşı birden fazla paydaşın önalım hakkını kullanmasıdır.

Örneğin bir taşınmazda üç paydaş bulunduğunu ve paydaşlardan birinin kendi payını üçüncü kişiye sattığını kabul edelim. Diğer iki paydaşın önalım hakkını kullanması halinde, satışa konu payın bu iki paydaş arasında nasıl paylaşılacağı gündeme gelecektir.

Yargıtay'ın yerleşik uygulamasına göre burada paydaşların taşınmazdaki mevcut pay oranlarına bakılmaz.

Önalım hakkını kullanan paydaşların her biri, satışa konu pay üzerinde eşit hak sahibidir.

Bu ilkenin temel dayanağı, Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 11.06.1947 tarihli, 1947/5 Esas ve 1947/18 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararıdır.

Anılan İçtihadı Birleştirme Kararı doğrultusunda, önalım hakkını kullanan paydaşlar, taşınmazdaki mevcut pay oranları ne olursa olsun, önalıma konu paydan eşit şekilde yararlanırlar.

Örnek

Taşınmazda;

• A'nın 1/2 payı,
• B'nin 1/3 payı,
• C'nin 1/6 payı

bulunduğunu ve A'nın payını üçüncü kişiye sattığını düşünelim.

B ve C'nin süresi içerisinde önalım hakkını kullanmaları halinde, B'nin mevcut payı C'nin mevcut payından daha büyük olmasına rağmen satışa konu A payı B ve C arasında eşit olarak paylaştırılacaktır.

Dolayısıyla B ve C'nin satıştan önce sahip oldukları pay oranları, önalıma konu payın kendi aralarında nasıl bölüştürüleceğini belirlemeyecektir.

3. Yargıtay İçtihatlarında Eşit Paylaştırma İlkesi

Yargıtay'ın farklı tarihlerde verdiği çok sayıdaki kararında aynı ilke istikrarlı biçimde uygulanmıştır.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 04.12.2014 tarihli, 2014/9792 Esas ve 2014/13836 Karar sayılı kararında, beş paydaşın önalım hakkını kullanması halinde dava konusu payın beş paydaş arasında 1/5'er oranında paylaştırılması gerektiği belirtilmiştir.

Yine Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 18.03.2014 tarihli, 2013/16500 Esas ve 2014/3639 Karar sayılı kararında, önalım hakkından dava açan paydaş sayısınca, mevcut pay oranları dikkate alınmaksızın eşit şekilde yararlanılacağı ifade edilmiştir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 28.04.2016 tarihli, 2015/3325 Esas ve 2016/5177 Karar sayılı kararında ise aynı satış işlemine ilişkin birden fazla paydaşın önalım hakkını kullanması halinde dava konusu payın hissedarlar arasında eşit olarak paylaştırılarak tescil edilmesi gerektiği açıkça ortaya konulmuştur.

Benzer şekilde Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 08.10.2015 tarihli, 2015/7903 Esas ve 2015/8678 Karar sayılı kararı ile 12.04.2018 tarihli, 2017/4154 Esas ve 2018/2947 Karar sayılı kararında, üç hak sahibi bakımından satışa konu payın 1/3'er oranında tescil edilmesi gerektiği kabul edilmiştir.

Bu kararlar, eşit paylaşım ilkesinin münferit bir uygulama olmadığını, yerleşik bir içtihat niteliğinde bulunduğunu göstermektedir.

4. Davaların Birleştirilmesi ve Diğer Paydaşların Davaya Katılması

Birden fazla paydaşın aynı satış işlemine karşı ayrı ayrı önalım davası açması halinde yalnızca maddi hukuk bakımından değil, usul hukuku bakımından da bazı sonuçlar ortaya çıkmaktadır.

Aynı satış işlemine ilişkin davaların sonucunun birbirini doğrudan etkileyebilecek olması nedeniyle, bu davalar arasında hukuki bağlantı bulunmaktadır.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin çeşitli kararlarında, aynı paya ilişkin olarak farklı paydaşlar tarafından açılan davalar arasında bağlantı bulunduğu ve davaların birleştirilerek görülmesi gerektiği kabul edilmiştir.

Örneğin Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 14.03.2018 tarihli, 2016/18705 Esas ve 2018/1938 Karar sayılı kararında, dava konusu ve taraf yönünden bağlantı bulunan davaların birleştirilerek görülmesi gerektiği belirtilmiştir.

Ayrıca diğer paydaşların asli müdahale yoluyla davaya katılması da mümkün olabilmektedir.

Yargıtay kararlarında, asli müdahale veya davaların birleştirilmesi yoluyla diğer paydaşların davaya katılması halinde, ilgili başvurunun hak düşürücü süre içerisinde yapılması şartıyla bu paydaşların da önalıma konu paydan eşit şekilde yararlanacağı kabul edilmektedir.

Bu nedenle önalım davalarında yalnızca davanın açılmış olması değil, diğer paydaşların süresi içerisinde davaya dahil olup olmadıkları da önem taşımaktadır.

5. Önalım Bedeli ve Yargılama Giderlerinin Paylaştırılması

Satışa konu payın önalım hakkını kullanan paydaşlar arasında eşit şekilde paylaştırılmasının doğal sonucu olarak, önalım bedeli ve buna bağlı giderlerin paylaşımı da önem kazanmaktadır.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 20.01.2014 tarihli, 2013/15160 Esas ve 2014/918 Karar sayılı kararında, önalım hakkını kullanan iki paydaşın satış bedeli ve masraflardan eşit şekilde sorumlu tutulması gerektiği belirtilmiştir.

Dolayısıyla mahkemece satışa konu payın iki paydaş adına eşit şekilde tesciline karar verilecekse, önalım bedelinin de buna uygun olarak paydaşlar tarafından karşılanması gerekir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 28.04.2016 tarihli, 2015/3325 Esas ve 2016/5177 Karar sayılı kararında da her davacı açısından dava değerinin, lehine tescil edilen hissenin değeri ile ödenmesi gereken harç ve masrafların payına düşen kısmının toplamından oluşacağı belirtilmiştir.

6. Paydaşlardan Birinin Davadan Vazgeçmesi veya Bedeli Yatırmaması

Birden fazla paydaşın önalım hakkını kullanması halinde, paydaşlardan birinin davadan vazgeçmesi veya önalım bedelini yatırmaması durumunda ne olacağı da uygulamada önem taşımaktadır.

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesinin 11.01.2018 tarihli, 2017/2033 Esas ve 2018/19 Karar sayılı kararında, birden fazla paydaşın dava açması halinde önalıma konu payın bunlar arasında eşit şekilde tescil edilmesi gerektiği belirtildikten sonra, paydaşlardan birinin davadan vazgeçmesi veya bedeli yatırmaması halinde diğer davacı paydaşın önalıma konu payın tamamını talep edebileceği değerlendirilmiştir.

Bu husus, önalım davasında hak sahiplerinin yalnızca dava açma iradesinin değil, önalım bedelinin yatırılması ve davanın takip edilmesinin de sonuç doğurabileceğini göstermektedir.

Paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda paydaşlardan birinin payını üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşların yasal önalım hakkı gündeme gelmektedir.

Birden fazla paydaşın aynı satış işlemine karşı önalım hakkını kullanması halinde ise Yargıtay'ın yerleşik içtihadı doğrultusunda satışa konu pay, önalım hakkını kullanan paydaşlar arasında eşit olarak paylaştırılmaktadır.

Burada dikkat edilmesi gereken temel husus, paydaşların taşınmazdaki mevcut pay oranlarının belirleyici olmamasıdır. Başka bir ifadeyle, taşınmazda daha fazla paya sahip olan paydaşın önalım hakkı sonucunda satışa konu paydan daha fazla pay alması söz konusu değildir.

Örneğin iki paydaş önalım hakkını kullanıyorsa satışa konu pay kural olarak bu iki paydaş arasında 1/2'şer oranında; üç paydaş kullanıyorsa 1/3'er oranında; beş paydaş kullanıyorsa 1/5'er oranında paylaştırılacaktır.

Bu uygulamanın temel dayanağı, Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 11.06.1947 tarihli, 1947/5 Esas ve 1947/18 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı olup, Yargıtay'ın sonraki tarihli çok sayıda kararında da aynı ilke uygulanmıştır.

Bununla birlikte somut uyuşmazlık bakımından; önalım hakkının kullanılma süresi, diğer paydaşların davaya katılım şekli, davaların birleştirilmesi, önalım bedelinin yatırılması ve paydaşlardan birinin davadan vazgeçmesi gibi usule ve somut olaya ilişkin hususların ayrıca değerlendirilmesi gerekmektedir.