Tapulu taşınmazların resmi memur önünde yapılmayan, halk arasında "harici satış senedi", "muhtar senedi" veya "adi yazılı satış sözleşmesi" olarak adlandırılan belgelerle devredilmesi uygulamada oldukça yaygındır. Alıcıların bu tür satışlara dayanarak taşınmazı zilyetliklerinde tutmaları, üzerine yapı inşa etmeleri ve uzun yıllar nizasız kullanmaları hallerinde dahi resmi tapu devrinin sağlanamaması ciddi hukuki uyuşmazlıklara yol açmaktadır.

Bu çalışmada, harici satış sözleşmelerinin hukuki niteliği, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 713/2. maddesinde düzenlenen ölüm sebebine dayalı olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı zilyetliği şartları, Anayasa Mahkemesinin iptal kararının zamanaşımı sürelerine etkisi, davalı mirasçıların kabul beyanlarının hukuki neticesi ile mülkiyet tescilinin mümkün olmaması durumunda terditli (kademeli) olarak ileri sürülebilecek temliken tescil (TMK m. 724) ve denkleştirici adalet tazminatı ilkeleri incelenmiştir.

1. Harici Satış Sözleşmesinin Geçerliliği ve Mülkiyetin İntikaline Etkisi

Tapu siciline kayıtlı taşınmazların mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerliliği kanunen resmi şekil şartına tabi tutulmuştur. Türk Medeni Kanunu’nun 706, Türk Borçlar Kanunu’nun 237, Tapu Kanunu’nun 26 ve Noterlik Kanunu’nun 60 ile 89. maddeleri uyarınca, tapulu taşınmazların satışı ancak tapu memuru veya noter önünde resmi şekilde yapıldığı takdirde geçerlik kazanır.

Yargı Mercilerinin Yerleşik İlkeleri:

• Mülkiyetin Geçmemesi İlkesi: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve ilgili hukuk dairelerinin istikrarlı içtihatlarına göre, tapulu taşınmazların adi yazılı senetle veya zımni anlaşmalarla haricen satışı hukuken geçersizdir. Böyle bir satış sözleşmesine dayanılarak mülkiyet hakkı kural olarak alıcıya geçmez.

• Resmi Şekil Noksanlığı: Yargıtay 8. Hukuk Dairesi ve Yargıtay 7. Hukuk Dairesi kararlarında vurgulandığı üzere, harici devir sözleşmeleri borçlandırıcı veya ayni bir hak doğurmadığından, tek başına doğrudan tapu iptali ve tescil davasına yasal bir dayanak teşkil edemez.

2. TMK m. 713/2 Uyarınca Ölüm Sebebine Dayalı Tescil Talebi ve Anayasa Mahkemesi İptal Kararının Etkisi

Kural olarak tapuda kayıtlı bir taşınmazın olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik yoluyla edinilmesi mümkün değildir. Kanun koyucu bu kurala TMK m. 713/2 hükmü ile belirli istisnalar tanıtmıştır. Ancak maddede yer alan "... ölmüş ya da..." ibaresi Anayasa Mahkemesinin 17.03.2011 tarihli kararı ile iptal edilmiştir. İptal kararı sonrasında ölüm sebebine dayalı zilyetlikle tescil davalarında yargı içtihatları sıkı şartlar aramaktadır:

A. Yirmi Yıllık Zilyetlik Süresinin Anayasa Mahkemesi İptal Tarihinden Önce Dolmuş Olması Şartı

Kayıt malikinin ölümüne dayalı olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı ile mülkiyetin kazanılabilmesi için, 20 yıllık davasız ve aralıksız zilyetlik süresinin en geç Anayasa Mahkemesinin yürürlüğü durdurma (07.03.2011) veya iptal kararı (17.03.2011) tarihinden önce dolmuş olması zorunludur.

• Kazanılmış Hak Sınırı: Anayasa Mahkemesinin iptal kararının yürürlüğe girdiği 2011 yılına kadar davasız ve aralıksız 20 yıllık zilyetlik süresini doldurmuş olan zilyetler bakımından kazanılmış (müktesep) hakkın varlığı kabul edilir.

• Sürenin Dolmaması Hali: Eğer zilyetlik 2011 yılından önce başlamış ancak iptal tarihi itibarıyla henüz 20 yıllık yasal süreyi doldurmamışsa (örneğin zilyetlik 1995 yılında başlamış ve 2011'e kadar 16 yıl geçmişse), 20 yıllık kazanma koşulu gerçekleşmediğinden ölüm nedenine dayalı tescil talebi kabul edilmez.

B. Kayıt Malikinin Bilinmesi ve Yasal Mirasçılarının Hayatta Olması Engeli

Tapu kütüğünden kayıt malikinin kim olduğu açıkça anlaşılan ve yasal mirasçıları hayatta bulunan taşınmazlarda TMK m. 713/2 uyarınca tescil istenemez.

• Mirasçıların Varlığı: Yargıtay 7. Hukuk Dairesi ve 8. Hukuk Dairesi kararlarına göre, elbirliği mülkiyetine tabi bir taşınmazda tek bir mirasçının dahi hayatta olması, taşınmazın zilyetlikle edinilmesine engel oluşturur. Kayıt malikinin kanunun anladığı anlamda tanınan ve bilinen bir kişi olması durumunda olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı hükümleri işletilemez.

3. Mirasçıların Beyanlarının ve Davayı Kabulün Hukuki Etkisi

Kayıt malikinin vefatı ile birlikte taşınmaz üzerinde mirasçılar arasında elbirliği mülkiyeti (iştirak halinde mülkiyet) meydana gelmektedir. Mirasçıların tutum ve beyanlarının açılan tescil davasına etkileri şu şekildedir:

• Mirasçıların Bir Kısmının Kabulünün Hükümsüzlüğü: Elbirliği ortaklığında tasarruf işlemleri oybirliği kuralına tabidir. Bu nedenle, davalı mirasçılardan yalnızca bir kısmının davayı kabul etmesi veya taşınmazda hak iddia etmediğini beyan etmesi tescil sonucu doğurmaz ve hukuki bir değer taşımaz.

• Tüm Mirasçıların Birlikte Kabulü: Davanın başarıya ulaşabilmesi için tüm mirasçıların davaya dahil edilerek taraf teşkilinin sağlanması ve mirasçıların istisnasız tamamının mahkeme huzurunda davayı açıkça kabul etmeleri gerekir. Yargıtay içtihatlarında, tüm mirasçıların birlikte usulüne uygun kabul beyanında bulunmaları halinde, kabul iradesinin hak düşürücü süre ve resmi şekil eksikliğinden önce geleceği ve harici satış senedine değer verilebileceği kabul edilmektedir.

4. Alternatif Hukuki Yollar: Temliken Tescil (TMK m. 724) ve Tazminat

Harici satışa ve zilyetliğe dayalı tapu iptal ve tescil talebinin reddedilme riskine karşı, davacıların kademeli (terditli) olarak ileri sürebileceği hukuki haklar şunlardır:

A. TMK m. 724 Uyarınca Temliken Tescil Talebi

Haricen satın aldığı arsa üzerine ev veya kalıcı kaldesel yapı inşa eden kişi, iyiniyetli olması kaydıyla TMK m. 724 hükmüne dayanabilir.

• Şartları: Yapının değerinin arzan (arsa değerinden) açıkça fazla olması, yapı sahibinin iyiniyetli bulunması (harici satışa güvenerek yapı yapması), zemin malikine uygun bir bedelin ödenmesi ve arazinin ifrazının mümkün olması şartlarının tamamı gerçekleşmişse, yapının ve arsanın mülkiyetinin yapı sahibine verilmesi talep edilebilir.

B. Denkleştirici Adalet İlkesi Uyarınca Tazminat Talebi

Mülkiyetin tesciline ilişkin taleplerin tümüyle reddedilmesi halinde, geçersiz harici satış sözleşmesi nedeniyle ödenen satış bedelinin ve taşınmaza yapılan masrafların iadesi gerekir.

• Güncellenmiş Değerin İadesi: Yargıtay 7. Hukuk Dairesi kararları uyarınca, geçersiz sözleşmelerde taraflar verdiklerini sebepsiz zenginleşme ve denkleştirici adalet ilkeleri gereğince geri isteyebilirler. Bu kapsamda, yıllar önce ödenen harici satış bedelinin ödeme tarihindeki alım gücü ile dava tarihindeki uyarlanmış güncel değeri (enflasyon, döviz, altın ve memur maaş katsayıları gözetilerek) hesaplanmalı ve mirasçılardan tahsili talep edilmelidir.

Emsal Yargı Kararlarının Hukuki Özeti

• Harici Satışın Geçersizliği: Tapulu taşınmazların adi yazılı satış senedi ile haricen devri mülkiyeti kazandırmaz (Yargıtay HGK, E. 2022/1113, K. 2023/1167).

• 20 Yıllık Süre Sınırı: TMK 713/2 uyarınca ölüm sebebine dayalı iktisap için 20 yıllık nizasız zilyetlik süresinin Anayasa Mahkemesinin iptal tarihi olan 2011 yılından önce dolmuş olması zorunludur (Yargıtay 7. HD, E. 2024/211, K. 2024/881).

• Kayıt Malikinin Mirasçılarının Varlığı: Malik kütükte biliniyor ve hayatta mirasçıları bulunuyorsa zilyetlikle mülkiyet kazanılamaz (Yargıtay 7. HD, E. 2025/187, K. 2025/1253).

• Tüm Mirasçıların Kabulü Şartı: Elbirliği mülkiyetinde mirasçıların bir kısmının kabulü geçersizdir; tescil için tüm mirasçıların mahkemede birlikte kabul beyanında bulunması şarttır (Yargıtay 8. HD, E. 2008/344, K. 2008/1142).

• Denkleştirici Adalet Tazminatı: Tescil koşulları oluşmadığında harici satış bedeli denkleştirici adalet ilkesine göre dava tarihindeki güncellenmiş değeriyle iade edilmelidir (Yargıtay 7. HD, E. 2022/3045, K. 2023/4437).

Sonuç ve Hukuki Değerlendirme

Tapulu bir taşınmazın harici satış senediyle devralınması tek başına mülkiyet hakkı kazandırmamaktadır. TMK m. 713/2 kapsamındaki ölüm nedenine dayalı olağanüstü zamanaşımı zilyetliği taleplerinde ise 20 yıllık sürenin 2011 yılındaki Anayasa Mahkemesi iptal kararından önce tamamlanmış olması ve malikin tanınmayan/mirassız bir kişi olması aranmaktadır.

Mirasçıların tamamının katılımı ve kabulü olmaksızın mülkiyet tescilinin sağlanamadığı durumlarda, hak kayıplarının önüne geçilmesi adına TMK m. 724 uyarınca temliken tescil veya ödenen harici satış bedelinin denkleştirici adalet ilkesi uyarınca güncellenmiş değeri üzerinden tazmini yönünde kademeli (terditli) taleplerin ileri sürülmesi büyük önem taşımaktadır.

Hukuki Uyarı ve Danışmanlık İhtiyacı

Gayrimenkul hukuku, tapu iptal ve tescil davaları, olağanüstü zamanaşımı zilyetliği ve sebepsiz zenginleşme tazminatları son derece karmaşık usul kurallarına, katı hak düşürücü sürelere ve değişken Yargıtay içtihatlarına tabidir. Arama motorlarında ve internet ortamında yer alan makaleler genel bilgilendirme amacına matuf olup, her somut olayın tapu kayıtları, kadastro geçmişi ve delil durumu kendi özelinde değerlendirilmelidir.

Hak kaybına veya telafisi imkansız zararlara uğranmaması adına;

• Harici satış senedine dayalı tapu iptal ve tescil davaları,

• Zilyetliğe dayalı olağanüstü zamanaşımı tescil talepleri,

• TMK m. 724 temliken tescil talepleri,

• Denkleştirici adalet ilkesi uyarınca satış bedelinin iadesi

gibi teknik hususlarda alanında uzman bir avukata danışılması ve dava sürecinin profesyonel bir avukat marifetiyle yürütülmesi önem taşımaktadır.